Justificarea intervenției legiuitorului

• Cazuri particulare întâlnite în practică în care s-a constatat insuficiența mijloacelor juridice de protecție a intereselor părților, în special ale promitentului-cumpărător.

Întrebări

• Era necesară această intervenție?
• Oferă actul normativ în discuție protecție sporită drepturilor și intereselor legitime ale părților, în special ale promitentului-cumpărător?

Specificul dreptului privat

• Libertate de voință și de acțiune a părților contractante.
• Intervenția abruptă a legiuitorului, specifică mai degrabă dreptului public, nu este în concordanță cu principiile după care se desfășoară raporturile juridice de drept privat. 

Reglementarea unui nou tip de contract – convenția privind rezervarea cumpărării unităţilor individuale din cadrul condominiului viitor sau a locuinţelor individuale viitoare

• Modalitatea în care este reglementată convenția de rezervare nu oferă promitentului-cumpărător garanții suficiente pentru îndeplinirea obligațiilor asumate de dezvoltator (promitentul-vânzător).
• Asigură dezvoltatorului (promitentului-vânzător) încasarea unor sume de bani la momentul inițial al întocmirii proiectului sau oricum înainte de momentul la care poate încheia promisiunea de vânzare/promisiunea de cumpărare/promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare sau contractul de vânzare.
• Avantajează promitentul-cumpărător prin reglementarea cuantumului mic al sumei pe care o plătește cu titlu de avans. 

Promisiunea de vânzare/promisiunea de cumpărare/promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare – forma autentică, momentul încheierii, notarea obligatorie în cartea funciară a imobilului, efectele juridice ale notării în cartea funciară

• Nu este utilă obligativitatea formei autentice, în condițiile în care prin promisiune nu se transmit, nu se constituie, nu se modifică și nu se sting drepturi reale, părțile asumându-și doar o obligație de a face, respectiv de a transmite în viitor un drept real.
• Este obligatorie notarea promisiunii în cartea funciară a imobilului, în ziua întocmirii acesteia sau cel mai târziu în următoarea zi lucrătoare. Până la aceste modificări, promisiunea se putea nota în cartea funciară a imobilului în condițiile (cumulative) ale art. 906 din Codul Civil, condiții care rămân în continuare valabile, în lipsa vreunei precizări a legiuitorului.
• Se va putea încheia oricând înaintea contractului de vânzare, precum și în termen de maxim 60 de zile de la semnarea convenției de rezervare, dacă părțile optează pentru încheierea acestui din urmă tip de contract.
• Restrângerea efectului de opozabilitate față de terți al notării promisiunii în cartea funciară.
• Notarea în cartea funciară a promisiunii nu oferă promitentului-cumpărător garanții suficiente pentru îndeplinirea obligațiilor dezvoltatorului (promitentului-vânzător).
• Notarea promisiunii în cartea funciară nu va afecta dreptul dezvoltatorului de a efectua orice demersuri administrative, operațiuni juridice sau cadastrale cu privire la finalizarea proiectului, fără a fi necesar acordul prealabil al promitentului-cumpărător, cu excepția situației în care se modifică suprafața totală sau amplasamentul unității ce face obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare.
• Clauza de inalienabilitate reglementată de art. 627 alin. (4) din Codul Civil nu mai poate fi notată în cartea funciară a imobilului.
• Sintagma „orice demersuri administrative, operațiuni juridice sau cadastrale” este mult prea largă și prea permisivă.

Avansul plătit de promitentul-cumpărător - (aparentă) etapizare și (aparentă) limitare

• Textul art. 22 alin. (6) din Legea nr. 10/1995 nu reglementează un cuantum maxim al avansului plătit de promitentul-cumpărător, ci limite maxime de cheltuire a sumelor de bani încasate cu titlu de avans, de către dezvoltator, pe faze de construcție.

Concluzii

• Noile prevederi pot conduce la creșterea prețului imobilului finit. Obligarea dezvoltatorului să se finanțeze din alte surse (proprii, externe/bancare) decât din prețul plătit de promitentul-cumpărător, va genera în mod evident costuri suplimentare ale proiectului care vor determina creșterea prețului imobilului finit.
• Nu se creează în beneficiul promitentului-cumpărător garanții absolute pentru executarea obligațiilor dezvoltatorului.

https://www.hamangiu.ro/liber-amicorum-radu-i-motica#descriere